朋友拿了一份報紙要我做個實驗，我同意了：
問題一：
如果你知道一個女人懷孕了，
她已經生了8個小孩子了，
其中有3個耳朵聾，
2個眼睛瞎，
一個智能不足，
而這個女人自己又有
梅毒，
請問，
你會建議她墮胎嗎？
我剛要回答，
朋友制止了我，
又問我第二個問題。
問題二：
現在要選舉一名領袖，
而你這一票很關鍵，
下面是關於3個候選人
的一些事實：
候選人A：
跟一些不誠實的政客
有往來，
而且會星象占卜學。
他有婚外情，
是一個老煙槍，
每天喝8到10杯的馬丁尼。
候選人B：
他過去有過2次
被解雇的記錄，
睡覺睡到中午才起來，
大學時吸鴉片，
而且每天傍晚會喝
個半瓶威士忌。
候選人C：
他是一位受勛的戰爭英雄，素食主義者，
不抽煙，
只偶爾喝一點啤酒。
從沒有發生婚外情。
請問你會在這些
候選人中選擇誰？
我把答案寫在紙上，
然後朋友告訴我：
候選人A是
富蘭克林.羅斯福，
候選人B是
溫斯頓.丘吉爾，
候選人C是
亞道夫.希特勒。
我聽了答案張大了嘴巴。
朋友問我你是不是為人們選擇了希特勒？
那你會建議那個婦女去墮胎嗎？
我說：
這個問題不用考慮，
我們受優生學教育多年了，
都生那麼多歪瓜劣棗了，
就別在添亂了。
我會建議她去墮胎。
朋友告訴我：
你殺了貝多芬，
她是貝多芬的母親！
我又一次張大了嘴巴。
朋友說：嚇一跳吧？
本來以為你認為理所當然很好的答案，
結果卻扼殺了貝多芬，
創造了希特勒？
最後的總結是：
所以不要用既定的價值觀來思考事物！
不要用今天的現狀去判斷任何人的未來，
包括自己。共勉之
金價下跌，引發不少陰謀論。對香港人來說，需要留意的是金價下跌，是否代表美元轉勢。美元由弱轉強，在歷史數據來看，對香港樓價是利淡因素。
近年香港流行談論「核心價值」，由廉潔、自由、民主，到「捍衛核心價值是最核心的核心價值」都有人提出過。在住屋而言，相信「買樓置業」也是香港人的核心價值。網上流行一個笑話，女孩子帶男朋友初次回家吃飯見家長，女孩母親問男子家住何處，如果答案是租樓，伯母可能整晚不發一言，飯後果都欠奉，之後速速送客；如果答自置居屋，伯母可能和顏悅色一點；如果答自置私樓，男方不單「有雞髀食」，晚飯氣氛會更加良好，言談甚歡。笑話雖然較為誇張，現實中亦不是每位伯母都如此勢利。但能夠廣泛流轉，主要原因是引起廣泛共鳴。「有沒有自置物業、住在甚麼地方」的確是社會常見的一個衝量他人的標準，「自置物業」甚至成為某種核心價值。除了未來外母，地產代理分店的標語也經常凸顯此種核心價值。由數百萬元的「窮人恩物」，到「買樓收租好過打劫」，都在反映社會將擁有物業的價值置於一個高得不乎尋常的位置。買樓換樓成為社會流動途徑
香港人如此在意「置業」的重要性，有其客觀的原因。物業投資特色之一是「資本密集」，只要有一定資金，幾乎不需要勞動或其他專業技術。加上在港府的高地價政策下，樓市幾乎長年是單邊市，置業似是必勝投資，吸引大量資金投入。
在早年股票、基金投資尚未盛行的年代，「買樓換樓」更是不少香港人的主要投資渠道。買樓換樓，甚至是與教育同等重要的社會流動途徑，換樓遊戲，更協助不少人晉身「上流」。
不過，同樣是男朋友見家長的笑話，在SARS期間，情節卻剛好相反。這說明單邊市不會長期存在，如果樓價出現調整，買樓置業的「核心價值」也會驟然改變。
我們曾撰文指出，單是按息上升，未必會令樓價急跌；2003年以來，幾次按息回升，樓市仍處於上升軌。但「息升價穩」甚至「息升價升」有一個前提，那就是本地經濟增長要持續。
在經濟增長期，按息上升數厘，並不會對樓市有太大衝擊。但如果經濟增長放緩，甚至是衰退，按息上升便足以成為壓垮樓市的最後一根稻草。
經濟如衰退 「買樓必勝」心態將受挑戰
上文提及，代理以「買樓收租好過打劫」的標語吸引買家，應該不是暗示收租有如打劫的不法行為，而是指出收租有如打劫一樣，「成本低、回報高」。
現時租金回報仍高於按揭利率（差餉物業估價署統計，現時面積40平方米以下住宅租金回報率為3.2厘，較一般新造按息高一厘），加上中長綫住宅供應仍未見大幅上升，買樓收租等升值，似乎仍是不少人心中的優質投資項目。但撇開按息不提，經濟前景並不是一面倒的樂觀。外資證券商與國際貨幣基金組織（IMF）最近都向下修訂中國經濟增長預測，部分官方傳媒更發表評論，認為「一個經濟體不可能持續高速增長，中國經濟即使只有5至7%增長，亦已十分健康」，似乎是要預早作出期望管理。
相對於美息，中國經濟放緩以及對香港經濟的後續影響，對本地樓價的影響力可能更大，下星期我們會嘗試對此方面再作深入討論。
上周有銀行推出十年期的定息按揭計劃；樓市成交淡靜，銀行推出新產品力保市佔率本來是十分自然的事，但見微知著，背後有很多值得討論的地方。一般業主最關心的應該是「是否抵用」；可惜的是，此並沒有標準答案。原因涉及太多變數，包括最優惠利率或拆息何時會出現明顯上升、升幅有多少等，這些完全是未知數。深入一點，假設未來十年的P按利率，平均按息是3.5厘，與新推出市場，10年期定息3.5厘的產品一致，也不可以說兩者打和。十年平均3.5厘的P按利率，究竟是前期息高、後期息低，抑或是前期息低、後期息高，都會對全期利息支出有不同的影響。一個簡單的模型，假設有兩個按揭組合，貸款額均為100萬元，還款期都是10年；前者的利率是首5年按息1厘，其後6厘；後者是首5年6厘，其後1厘。兩者的十年平均按息都是3.5厘。但前者的全期利息支出是120,099元，後者的全期利息支出卻是255,098元。而貸款額100萬元，還款期10年，定息3.5厘的計劃，全期利息支出則是186,630元。
是否抵用難計算
公平而言，定息按揭產品的好處是「穩定」，借款人在定息期內每月供款固定，不必擔心利率波動。至於定息產品與浮息按揭比較，要知道何者較「著數」，便要比較兩者在一定時間內的利息支出。原則上，P按利率愈早上升，升幅愈大、維持較高息率的時間愈長，定息按揭便愈有利。
其次，部分銀行定息產品的特點，是「利率可轉移」，即借款人在借入按揭後數年換樓，在指定限期內如於同一銀行提取新貸款，可以尚餘定息期的利率供樓。此種安排無疑較具彈性，估計會減少部分按揭用家的疑慮。我們估計，由於2013年整體按揭市場將較去年縮減，而P按已沒有下調空間，銀行又不願在H按上再作惡性競爭，估計稍後會有更多元化的定息按揭產品推出。
長年期定息產品不反映未來息口走勢
最後，市場上對定息按揭存有一些誤解，以提供十年期定息3.5厘的銀行為例。有意見便指，銀行願意提供十年期定息產品，代表銀行估計未來按息升幅有限。此類意見背後的理據是：銀行不會做蝕本生意，現時肯提供10年期定息3.5厘的按揭，代表銀行估計未來浮息按揭升幅有限。
上述觀點有一個問題，銀行提供長年期的按息產品，並不代表銀行對利率走勢有某種觀點。銀行推出定息按揭並不是與借款人在對賭。
理論上，銀行可以為定息貸款作出某種對沖，最簡單是購入同等年期的定息債券，便可抵銷利率上升的風險。因此銀行現時推出什麼條件的定息產品，與銀行對利率走勢的看法關係不大。
早前長遠房屋策略督導委員會成員黃遠輝發表意見，指樓價未能回落兩成，政府有需要考慮再出招，引來大量討論。但較少人留意到，其立論背後，與其銀行出身的視野有深刻關係。黃氏發表有關言論後接受《經濟日報》訪問，他提出的觀點中，有數個值得留意：‧ 新造按揭平均成數約6成，即使樓價跌4成，銀行體系也不會蝕入肉‧ 樓市有周期，現時樓市是在周期頂部‧ 擔心外圍崩市，香港樓市出現更大問題
過去主管房策官員在討論樓價時，多數的立論是：買家要留意息口上升的風險。視野集中在個人層面---利率如上升，借款人供款便增加。數年前金管局更換主事人後，關注系統風險的概念似乎在政府內普及化。值得留意的是，黃遠輝之外，特首梁振英出身產業測量師，他開設的公司從事大量估價業務，他對於樓價起起落落的周期應該有深入了解。可能受新特首影響，官員及相關委員會成員開始以更宏觀的視野審視系統風險，而這絕對是好事。
再看上文引述的幾個觀點，尤其是第一點，是港府過去較少提及的，但卻是出身銀行業人士必然會考慮的因素。銀行從事抵押貸款業務，其中一個最不願見到的情況就是抵押品資不抵債。有賴於按揭成數限制、壓力測試等措施，令是次樓市狂潮中，新造按揭平均成數一直處於偏低水平，客觀而言，現時偏高的樓價即使大跌4成，都不會對銀行體系有太大衝擊。
「樓價應該下跌2成，即使跌4成也無問題。」樓價大跌會如何如何，在有樓人士聽來可能覺得礙耳，但卻是官方必須考慮的場景。必須指出的是，正是因為眾多樓市措施推出，令高位入市的買家數量控制在一定水平、高位入市買家的按揭比率亦控制在較低水平，才令香港抵禦新一輪金融浪潮的能力維持在一定水平。
上一個樓市高峰期，港府欠缺調控措施，樓價成交量雙雙步入高位。在1997年金融風暴令樓市爆煲之前一年，樓價上升逾4成，12個月內的二手成交量約16萬宗。樓價下跌的結果，是大量高位入市的買家成為負資產業主、銀行手上大批抵押品資不抵債。其後數年，業主減少消費、銀行貸款小心翼翼，結果是經濟下行期長達7年。
相對而言，最近12個月的二手住宅成交只有5.5萬宗，而且平均按揭率低，即使樓價大跌，業主減少消費、銀行縮減貸款的規模都不會如97、98年嚴重。而這個健康的局面，可說是近年政府出招的功效。
官方辣招接連推出，樓市成交量回落，不少人建議政府撤招。但綜觀現時的外圍環境，政府在現時撤招的可能性甚低：現時撤招，變相鼓勵買家在高位接貨；如果樓市一如多數分析估計，出現較大調整，只會令此批買家承受更大損失、而金融系統亦會承受更大風險。因此，我們估計，官方的調控措施會維持一段較長時間。甚至可以說：低成交量正是現階層政府希望看到的結果，在樓價受外圍因素出現較明顯調整前，不宜對「收招」有過多期望。
原文刊於經濟日報網站 2013年6月26日
不少人會以該息率衡量REITs及公用股的合理價，我從來不信合理價這個東西，股市只有市場價，沒有合理價。以美債利率衡量REITs及公用股的合理價其實非常不合理，十年國債的收息率在買入後10年不變，如果你在美債利率2.5厘時買入此國債，未來10年都只是收2.5厘。但你今日買入領匯（823），若股息率是4厘，未來10年，你的收息率以今日的股價計算，只會有增無減，未來10年領匯的租金只會上升不會下降。當然，領匯是很特殊的REITs，除了領匯外，其他REITs的確無法保證租金年年上升。
雷鼎鳴教授是我很佩服的學者，我的文章之中，常常有參考他的研究結果。我們也有同樣的愛好，就是研讀歷史和武俠小說。近來，雷教授有一個說法：如果本土派走向另一極端，排斥內地一切、切斷與內地聯繫，便會導致本港經濟崩潰，樓價將會暴跌九成。這個說法引來了極大的爭議，一是人們質疑「樓價跌九成」的計算何所其本，二是「切斷內地聯繫」只是極端本土派的意見，大部份的本土派只想有限度地隔離，而不是要一刀切。我只是想從投資的角度去看這件事：究竟樓價有沒有可能跌九成呢？以我的投資知識，樓價是不可能跌九成的。以金融風暴之後的暴跌為例子，印尼地產的跌幅是49.9%，菲律賓跌了53%，香港是59%，遠遠不到九成之數。
為甚麼樓價不可能跌去九成呢？這個原因，可以參考金融風暴後的泰國和馬來西亞，這兩者的樓價跌幅都是19%。為甚麼會跌得這麼少呢？皆因其貨幣分別跌去了40.2%和39%，如果把貨幣貶值也計了上去，也是差不多跌去五成了。
滙率崩潰 樓價反向上
簡單點說，如果香港和內地切斷聯繫，甚至是中美大戰，天塌了下來，樓價也不可能跌去九成，因為，聯繫滙率會守不住，貨幣會先完蛋了。
照我的估計，如果香港和內地切斷聯繫，樓價當然會跌掉五成以上，但是，聯繫滙率也會崩潰，到時，樓價應該是會倒升上去的。
來源：蘋果日報
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130626/18312324
